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房地產行業專題研究_A_H股投資和估值邏輯辨析2017年廣發證券22頁
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資料類型 房市綜合
資料評價 資料評價度
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  • 中信證券2008年5月房地產行業跟蹤報告_PDF.rar
  • 東方證券2008年8月份中國房地產行業研究月報(21頁).rar
  • 東方證券2008年9月份中國房地產行業研究月報(21頁).rar
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    1 / 21
    專題研究|房地產
    2017年05月30日
    證券研究報告
    Table_Title
    房地產行業
    房地產A-H股投資和估值邏輯辨析
    Table_AuthorHorizontal 分析師: 樂加棟 S0260513090001 分析師: 郭 鎮 S0260514080003
    021-60750620010-59136622
    [email protected]@gf
    Table_Summary
    核心觀點:
    17年年初以來港股市場整體走強,地產行業在諸多行業中漲幅靠前,領漲內房股主要特點有以下三點:
    1. 大龍頭,受益于行業集中提升的大背景;目前地產行業面臨拿地難、融資難、利潤率下降的局面,需要在
    一定的規模基礎上,才能保證企業順利的發展。龍頭公司成長機會大,資產安全性高,最終會體現在公司股價上

    美國歷史上集中度提升的過程中龍頭股價上漲遠高于板塊。2. 低估值,兼顧考慮公司的PS估值以及PE估值水平,
    資產安全是重要考量;PS方面,從16年底的0.40倍上升至5月底的0.43倍中樞基本維持穩定;PE方面,已經接
    近上輪估值高點位置。地產公司的業績釋放滯后于業務發生,基本面傳導短期通過提升估值,而后再兌現業績

    內房股在17年的行情估值中樞并未發生偏移。3. 可持續成長,通過布局(三四線)、機制或杠桿等換取銷售、業
    績持續增長;企業的成長性是享受高估值的前提,以碧桂園、融創為代表的在17年取得銷售規模高增長的公司,
    受到資金追捧。三四線城市布局受益于行業政策,價格上漲和穩定的成本,預留了業績的想象空間

    估值方法的選擇:行業處于高速發展階段,市值的評估著眼于未來的利潤和現金流,注重未來發展的PE估值
    法更加主流。而當行業增速及ROE下降后,面對風險較大的未來,PB以及NAV估值法的適用范圍更廣

    地產行業估值整體特點:長周期來看,行業增速中樞下降導致估值水平回落,平均PE從01 -09年的38.2倍,
    下降至10年以來的13.7倍;中周期估值水平隨著政策變化影響基本面變化而發生波動

    A股和港股的估值表現的特點和差異:10年之前A股和港股地產公司估值變化趨勢基本一致,A股略高;10
    年之后A股地產公司在政策放松階段,上漲幅度最大;港股地產公司的估值的上漲還是集中在基本面兌現的階段

    各階段的選股回顧,業績增長才是核心競爭力:過去幾輪地產周期中,漲幅最大的公司都是在各個階段擁有
    最大的業績增速的企業,08年之前關注土地儲備,10年開始杠桿使用最充分的公司,能夠收獲最快速的成長

    根據本文的分析,我們認為萬科A、新城控股、招商蛇口、綠地控股、金地集團、保利地產以及港股的龍湖
    地產等龍頭公司在周期下行的時期表現會優于板塊

    面臨整體調控,基本面下行及公司估值中樞下移,板塊投資收益風險較大

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    2 / 21
    專題研究|房地產
    目錄索引
    17年內房股,絢爛背后的扎實落地 .......... 4
    17年內房股主旋律之一:關注行業集中度提升 ........ 5
    17年內房股主旋律之二:低估值的價值修復6
    17年內房股主旋律之三:穩定成長依舊是核心價值 . 8
    地產股估值與行業發展趨勢 ........ 10
    地產行業周期估值方法:PE、PB、NAV .... 10
    地產行業估值整體特點:長周期下移+中周期波動 .. 12
    A股和港股的估值表現的特點和差異 .......... 14
    PB估值的變化趨勢17
    各階段的選股回顧:業績增長才是核心競爭力 ....... 18
    港股近期行情對A股投資的啟示19
    圖表索引
    圖1:滬港通及深港通余額情況(億) ..... 4
    圖2:17年初以來港股各版塊漲幅 ........... 4
    圖3:房地產行業Top20及Top10集中度 ........... 5
    圖4:房地產公司土地投資金額占銷售比例分段 ... 6
    圖5:16年不同規模房地產行業公司融資成本分布 .......... 6
    圖6:美國主流住宅開發商銷售規模年均復合增速 ........... 6
    圖7:美國主流開發商集中度提升過程中股價表現 ........... 6
    圖8:內房股PS以及年初以來變化幅度 .. 7
    圖9:內房股PE水平以及年初以來變化 .. 7
    圖10:內房股歷史PE變化區間狀況 ....... 7
    圖11:內房股PE水平與銷售規模增速關系 ......... 8
    圖12:內房股17年漲幅與銷售規模復合增速關系 ........... 8
    圖13:內房股17年漲幅與17年銷售增速增長的關系 ..... 8
    圖14:碧桂園銷售均價變化 ......... 9
    圖15:全國及三四線城市房價增速與地價增速差 . 9
    圖16:PE估值與業績增速三角陣圖以及地產公司增速與估值分布 ........ 11
    圖17:房地產行業ROE變化 ..... 11
    圖18:地產行業地價增速與/房價增速關系......... 11
    圖19:各階段房地產行業增速對應A股H股估值 ......... 12
    圖20:16年銷售金額前20企業上市區域分布 .. 12
    圖21:前20房地產開發企業上市時間分布 ....... 12
    圖22:中國房地產長周期銷售額增速及主流地產公司年度平均PE估值變化 .... 13
    圖23:A+H地產股估值變化與政策周期的關系 . 13
    圖24:房地產行業長周期估值趨勢及中周期波動 ........... 14
    圖25:2007年至2010年A股及港股典型地產公司PE水平變化 ......... 15
    圖26:2007年至2010年底A股及港股地產公司相對估值變化15
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    3 / 21
    專題研究|房地產
    圖27:2010年至2014年A股及港股典型地產公司PE水平變化 ......... 16
    圖28:2014年至2017年港股及A股主流地產公司PE估值變化 ......... 16
    圖29:地產行業公司A股以及港股PB水平變化 .......... 18
    圖30:招牌掛土地出讓占建設用地出讓比例 ...... 18
    表1:內房股17年漲幅排行以及重要指標一覽 .... 4
    表2:香港內房股17年漲幅以及具備要素分析 .... 9
    表3:A股及港股估值樣本數據公司 ....... 12
    表4:A股及港股地產公司估值漲幅節奏對比 .... 17
    表5:行業中周期各階段領漲公司業績增速及行業業績增速對比18
    表6:A股主流地產公司的經營及估值現狀與內房股的對比 ....... 19
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    專題研究|房地產
    17年內房股,絢爛背后的扎實落地
    17年年初以來港股市場整體走強,滬港通、深港通等內地資金不斷流入,多數
    行業港股相對A股折價為港股市場營造了一個較好的投資環境。年初至今恒生指數上
    漲16.82%,滬港通和深港通17年累計凈流入1231億元,同16年底相比上漲了38.1%

    圖1:滬港通及深港通余額情況(億)圖2:17年初以來港股各版塊漲幅
    數據來源:wind,廣發證券發展研究中心數據來源:wind,廣發證券發展研究中心
    地產行業在諸多行業中漲幅靠前,而以碧桂園、中國恒大、融創中國等內房股
    的表現更是引人矚目。 總結對比各口徑指標,我們發現領漲內房股具備的共通性,
    主要有以下三點:
    1. 大龍頭,受益于行業集中提升的大背景;
    2. 低估值,兼顧考慮公司的PS估值以及PE估值水平,資產安全是重要考量;
    3. 可持續成長,通過布局(三四線)、機制或杠桿等換取銷售、業績持續增長

    表1:內房股17年漲幅排行以及重要指標一覽
    公司
    年初以來
    漲幅
    規模指標 估值指標 增速指標
    17前4月銷售
    (億元)
    16年銷售
    (億元)
    PE(17 E)
    PE(16
    年底)
    PS(17E)
    PS(16
    年底)
    17年銷售
    增速
    近5年銷售規
    模符合增速
    恒大地產 141% 1,448 3734 13.2 11.6 0.33 0.16 63% 36%
    碧桂園 93% 2,042 3088 9.9 7.3 0.26 0.27 251% 48%
    融創中國 80% 597 1553 13.5 9.0 0.22 0.14 124% 52%
    雅居樂 76% 273 582 7.1 6.1 0.30 0.24 62% 13%
    佳兆業集團 63% 112 298 14.9 -11.7 0.35 0.24 27% 14%
    龍湖地產 51% 600 881 7.3 5.6 0.43 0.58 218% 18%
    龍光地產 48% 114 287 4.8 3.2 0.63 0.51 57% --
    綠地香港 48% 91 182 4.3 0.26 0.26 61% 42%
    寶龍地產 44% 55 176 3.6 3.3 0.71 0.46 47% 26%500
    1,000
    1,500
    2,000
    2,500
    3,000
    3,500
    4,000
    4,500
    5,000
    2016-012016-042016-072016-102017-012017-04
    滬港通累計凈流入深港通累計凈流入
    4%
    5%
    5%
    6%
    8%
    9%
    10%
    12%
    12%
    14%
    20%
    32%
    0%5%10%15%20%25%30%35%
    能源業
    工業
    電訊業
    原材料業
    建筑
    消費品制造業
    綜合企業
    公用事業
    金融業
    消費者服務業
    地產
    資訊科技業
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    一个人去领奖会被黑不
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