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房地產行業專題研究報告_從高鐵漫談一線樓市溢出效應2017年中泰證券18頁
下載分數  10 分(VIP會員沒有積分限制)
資料類型 鋼鐵行業
資料評價 資料評價度
文件大小 1752K (壓縮后)
上傳時間 2018-10-11
上 傳 者 admin
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    請務必閱讀正文之后的重要聲明部分
    [Table_Industry]
    證券研究報告/專題研究報告 2017年06月06日
    房地產 從高鐵漫談一線樓市的溢出效應
    [Table_Main][Table_Title]評級:增持(維持)
    分析師:戴志鋒
    執業證書編號:S0740517030004
    電話:
    Email:[email protected]
    聯系人:倪一琛
    電話:021-20315288
    Email:[email protected]
    聯系人:周子涵
    電話:021-20315010
    Email:[email protected]
    [Table_Profit]基本狀況
    上市公司數 134
    行業總市值(百萬元) 2438834.32
    028437行業流通市值(百萬元) 1979615.40
    37385[Table_QuotePic]行業-市場走勢對比
    (4%)
    (0%)
    3%
    7%
    10%
    14%
    6/6
    /16
    7/1
    2/18/4
    /16
    8/2
    6/19/2
    0/110/
    18/11/
    8/111/
    29/12/
    27/1/1
    8/12/1
    5/13/8
    /17
    3/2
    9/14/2
    1/15/1
    5/1房地產滬深300
    公司持有該股票比例
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    平2017.05.21
    [Table_Finance]重點公司基本狀況
    簡稱 股價
    (元)
    EPS PE PEG 評級
    2015 2016E 2017E 2018E 2015 2016E 2017E 2018E
    華僑城A 8.61 0.84 1.07 1.34 1.56 10.
    25
    8.0 6.4 5.50.35買入
    招商蛇口 19.81.21 1.42 1.67 2.03 16.
    34
    13.911.859.750.74買入
    新城控股 17.41.36 1.81 2.44 3.17 12.
    86
    9.677.165.510.30買入
    嘉寶集團 20.30.44 0.65 0.84 1.07 46.
    32
    31.524.218.90.91買入
    華聯控股 8.70 1.18 1.46 1.65 1.83 7.35.955.264.760.38買入
    備注
    [Table_Summary]投資要點
    高鐵開通對一個區域或城市的發展存在雙重效應:集聚效應和擴散效應

    根據百城房價數據,我們將過去5年漲幅超過30%的城市(除去一線城市)
    對應在全國高鐵線路圖上,發現漲幅較高的城市一般屬于:位于軌交樞紐
    的二線熱點城市(如鄭州、濟南、武漢、合肥等)和三線城市(如贛州、
    連云港)等;以及位于核心城市周邊的三四線城市(如環京的廊坊、環滬
    的昆山、廣深的惠州等)。對于前兩類位于軌交樞紐的城市,我們認為其房
    價高彈性的重要支撐之一就是高鐵集聚效應帶動的人口導入,在此我們不
    再贅述。我們重點分析第三類位于核心城市周邊的三線城市。以四個一線
    城市為例,我們發現過去5-6年一線城市周邊區域并未實現大量的人口的
    導入,當地房價上漲主要來自核心城市溢出效應的帶動和催化

    既然核心城市周邊區域房價上漲主要來源于中心城市溢出帶動,那么核心
    城市的溢出效應存在邊界嗎?我們嘗試從高鐵著手,以通行時間的角度進
    行比較研究。通過分析北上廣深周邊城市數據,我們發現:核心城市溢出
    效應的有效半徑基本為“一小時”高鐵通行圈之內,通行圈之外的城市房
    價漲幅一般較小或為負。之后我們將28個開通高鐵的三線城市的房價漲幅
    與其交通便利性進行擬合,發現三線城市至核心城市的便利程度與其房價
    彈性呈正相關

    若一線城市限購政策長期存在,我們認為周邊“一小時”通行圈范圍的三
    線城市有望持續受益核心城市溢出效應。因此,位于潛在“一小時”通行
    圈內但還未開通高鐵的三線城市樓市或具備較大潛力。根據對一線城市周
    邊的高鐵規劃梳理,我們推薦三個潛在的“價值洼地”城市:1)浙江的嘉
    興市(2020年再開通兩條至滬的高鐵,至上海30分鐘車程);2)南通市
    (2019年左右通高鐵,至上海30分鐘車程);3)珠三角的江門(2022
    年左右通高鐵,至廣州30分鐘)

    請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 - 2 -
    專題研究報告
    從高鐵看房價:哪些城市漲得多?.......... - 4 -
    高鐵開通帶來的雙重效應 .... - 4 -
    房價漲幅高的城市:多位于軌交樞紐和核心城市周邊 ......... - 5 -
    核心城市周邊房價彈性:主要依靠中心城市的溢出效應 ..... - 7 -
    核心城市溢出效應分析 .... - 9 -
    一線城市溢出效應有效半徑:“一小時”高鐵通行圈 .. - 9 -
    三線城市至核心城市越便利,其房價彈性一般越大 .......... - 13 -
    從高鐵看核心城市周邊的潛在價值洼地- 14 -
    附:嘉興城際軌交規劃 ...... - 14 -
    南通城際軌交規劃 . - 15 -
    江門城際軌交規劃 . - 16 -
    圖表目錄
    圖表1:我國高鐵運營里程 ......... - 4 -
    圖表2:高鐵占鐵路客運比重...... - 4 -
    圖表3:一線人口占全國人口比重 .......... - 4 -
    圖表4:一線人口與全國人口增速比較 ... - 4 -
    圖表5:日本新干線運營里程...... - 5 -
    圖表6:東京圈城市人口凈流入變化(萬人) .... - 5 -
    圖表7:廣深(外來人口-戶籍外出人口)增速 ... - 5 -
    圖表8:京滬(外來人口-戶籍外出人口)增速 ... - 5 -
    圖表9:華南片區漲幅高的城市 .. - 6 -
    圖表10:華北片區漲幅高的城市- 6 -
    圖表11:華東片區漲幅高的城市- 7 -
    圖表12:環滬(外來人口-戶籍外出人口)增速 . - 8 -
    圖表13:環廣深(外來人口-戶籍外出人口)增速 ......... - 8 -
    圖表14:環京(外來人口-戶籍外出人口)規模(萬人) .......... - 8 -
    圖表15:三線房價漲幅(14年11月至16年11月) ... - 8 -
    圖表16:限購與非限購城市成交增速差 . - 9 -
    圖表17:昆嘉惠中四城購房者構成(16年) .... - 9 -
    圖表18:環京城市房價漲幅一覽(11年11月至16年11月) .......... - 10 -
    圖表19:環京城市房價漲幅與至京便利指數.... - 10 -
    圖表20:環滬城市房價漲幅一覽(11年11月至16年11月) .......... - 11 -
    圖表21:滬浙線城市房價漲幅與至滬便利指數- 11 -
    圖表22:滬江線城市房價漲幅與至滬便利指數- 11 -
    圖表23:環廣深城市房價漲幅一覽(11年11月至16年11月,順德站即佛山)- 12 -
    請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 - 3 -
    專題研究報告
    圖表24:環廣深城市房價漲幅與至廣深便利指數 ........ - 13 -
    圖表25:房價彈性與至核心城市的便利程度基本呈正相關(考慮開通高鐵的28個城市) ... - 13 -
    圖表26:上海、廣深周邊可能的“價值洼地”城市 ..... - 14 -
    圖表27:嘉興規劃鐵路列表 ..... - 14 -
    圖表28:嘉興軌道交通線網規劃方案(中心城區)(征求意見稿) ..... - 15 -
    圖表29:滬通鐵路線路規劃圖 . - 15 -
    圖表30:通蘇嘉城際鐵路規劃圖 .......... - 16 -
    圖表31:廣佛江珠城際鐵路規劃圖 ...... - 17 -
    請務必閱讀正文之后的重要聲明部分 - 4 -
    專題研究報告
    從高鐵看房價:哪些城市漲得多?
    高鐵開通帶來的雙重效應
    逐年擴大,至2016年末,全國高鐵運營里程已達2.2萬公里,較08年
    翻了近32倍,預計2020年達到3.8萬公里的運營里程。隨著高鐵密度
    的提升,高鐵也逐步成為人們跨城出行的重要交通工具,到2015年末,
    高鐵占鐵路客運比重達到38%

    圖表1:我國高鐵運營里程圖表2:高鐵占鐵路客運比重
    0%
    50%
    100%
    150%
    200%
    250%
    300%
    350%5000
    10000
    15000
    20000
    25000
    30000
    35000
    40000
    45000
    高鐵運營里程(公里)增速
    0%
    5%
    10%
    15%
    20%
    25%
    30%
    35%
    40%
    20082009201020112012201320142015
    高鐵占鐵路客運量比重
    來源:wind,中泰證券研究所來源:wind,中泰證券研究所
    高鐵開通有助于加速區域要素流動,核心城市的中心地位大幅強化,使
    得區域的人口、資金等要素不斷向其集聚,如一線人口集中度的持續提
    升;
    圖表3:一線人口占全國人口比重圖表4:一線人口與全國人口增速比較
    4.2%
    4.4%
    4.6%
    4.8%
    5.0%
    5.2%
    200820092010201120122013201420152016
    0.45%
    0.65%
    0.85%
    1.05%
    1.25%
    1.45%
    1.65%
    200920102011201220132014
    全國增速一線增速
    來源:wind,中泰證券研究所來源:wind,中泰證券研究所
    趨于模糊,使得中心城市的信息、資金、人口等要素能夠更暢通地向周
    圍擴散。以日本為例,在新干線快速擴張的上世紀60年代后期至80
    年代前期(20年新干線運營里程翻了2.64倍),東京圈人口大量從東
    。。。以上簡介無排版格式,詳細內容請下載查看



     
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    一个人去领奖会被黑不
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